Egyre több történetet hallani az újlakások piacáról, amelyek nem túlságosan biztatóak a vásárlók szemszögébõl (ezekrõl rendszeresen beszámol a Portfolio Ingatlan csapata). Eközben viszont sokkal nagyobb tömeget érint a lakás- és házfelújítások ügye, ami a tapasztalatok szerint szintén egyre nehezebb vállalkozás, fõleg a megfelelõ szakemberek hiánya miatt. Összefoglaljuk a legjellemzõbb eseteket, tipikus problémákat, adunk néhány tanácsot, hogy hogyan minimalizáljuk a felújítással járó kockázatot és feltárjuk az egyre súlyosabb helyzet okait.

Hol vannak a cégek?

Mindenki tisztában van azzal, hogy egy lakás vagy ház felújításának folyamata nem egyszerû, megterhelõ tud lenni, és nem csak pénzügyileg. Az elmúlt idõszakban azonban több olyan olvasói jelzést is kaptunk, amelyek a helyzet súlyosbodására utalnak. Egy, a napokban bemutatott átfogó felmérés eredményei is ezt támasztja alá.

Az egész probléma ott kezdõdik, hogy nehéz kivitelezéssel foglalkozó vállalkozást találni egy lakás vagy ház felújítására. Az elmondások szerint a legtöbben ismerõs ajánlásán keresztül próbálnak szakit találni, hiszen ha az ismerõsnél bevált, akkor meg lehet bízni a szakemberben. Elõször érezhetjük lehetetlennek a küldetést, amikor az ismerõsök által gyûjtött emberek nem jönnek/nem tudnak kijönni helyszíni felmérésre, vagy csak hosszas ígérgetés lesz a vége.

Járható út a szakemberek felkutatásában, ha egy már nálunk dolgozó szakembert kérünk meg, ajánljon egy másik munkára is embert. Volt, aki a közösségi oldalnak köszönhetõen bukkant rá a megbízható vízszerelõre, burkolóra.

Hogy miért ennyire kihívásokkal teli megtalálni a megfelelõ embert az ingatlanok felújítására, annak kapcsán Koji László, az Építési Vállalkozók Országos Szövetségének elnöke kiemelte: a válság évei alatt a lakásépítések- és felújítások piaca majdnem összeomlott. 2007 és 2013 között a lakásépítéssel és -felújítással foglalkozó cégek elveszítették a piacuk 72%-át a gazdasági recesszió következtében - mutatott rá. Ennek következtében nagyon kevés olyan cég maradt a piacon, amely elsõdlegesen vagy meghatározóan lakásépítésbõl élt meg - helyezte tágabb kitekintésbe az okokat Koji László, aki szerint ezt követõen még két idõszakot lehet megkülönböztetni.

2014 volt a fordulat éve, innentõl kezdve élénkül a lakásépítés és -felújítás piaca, ugyanis növekedett a fizetõképes kereslet. Ez részben a kormány intézkedéseinek volt köszönhetõ, másrészt pedig helyreállt a finanszírozási oldal is, mivel a kereskedelmi bankok végre 3-5% között hajlandóak finanszírozni ezeket a lakossági projekteket - magyarázta a szakember.

Ezzel a keresleti élénküléssel és finanszírozási növekedéssel nem tudta tartani a tempót a lakásfelújítással foglalkozó cégek száma és kapacitása. Különösen igaz ez a budapesti és agglomerációban megvalósuló építkezésekre, a legnagyobb feszültségek itt tapasztalhatók, valamint a nagyvárosokban
- ismertette az ÉVOSZ elnöke. Már 2017 elejétõl érzékelhetõ ez a feszült piaci helyzet. Jól ábrázolja a helyzetet az alábbi ábra, ami az összképet mutatja. A szakemberhiány mindenhol jelen van.
Nem vagy egyedül, drámai a helyzet a magyar lakásoknál


A harmadik és egyben a jelenlegi idõszakot Koji László a lakásépítések és felújítások növekedési szakaszának nevezte. Ez a számok szintjén azt jelenti, hogy 2013-ban 7400 újlakás épült és 120 ezer lakás került felújításra, addigra

2017-ben ez a két szám már 15 ezerrõl és 220 ezerrõl szólt.

A lakásállomány megújítása szempontjából ideális az lenne, ha éves szinten 30-35 ezer új lakás épülne és 300-350 ezer lakást újítanának fel - vázolta fel Koji László, aki szerint mindezt az indokolja, hogy évente 70-80 ezer lakás válik lakhatatlanná. Ha azt akarjuk, hogy a lakások ne váljanak gyors ütemben lakhatatlanná, akkor a fenti ütemet kellene tartani a visszapótlás tekintetében - érvelt.

Az általunk megkérdezett, lakásfelújításokkal foglalkozó kivitelezõ cég vezetõje arra mutatott rá, hogy az elmúlt években látványosan növekedett a befektetési céllal vásárlók száma a lakáspiacon és ezek felújítása is komoly építõipari kapacitásokat köt le.

Hol vannak a jó szakik?

Ha megvan a megfelelõ kivitelezõ, aki a helyszínen felmérte a munkát, akkor már teljesítettük a nulladik feltételt, de innen jönnek csak az igazi kihívások: kordában tartani a költségeket, felügyelni a minõséget és az ütemezést a tervek mentén tartani.

Ehhez szükséges, hogy a szakember értse a dolgát, másrészt pedig a vele kötött megállapodást írásban rögzítsük. Néhány olvasónk ennek kapcsán arra hívta fel a figyelmet, hogy már tapasztalt lakásfelújítóként is érhetik az embert váratlan dolgok. A szerzõdés sem tud mindent garantálni, de nyilvánvalóan jó biztosíték. Õ azt tanácsolja, hogy a beruházás költségének csak minimális részét szabad elõre kifizetni, anyagköltségre például inkább nem javasolt, akkor azt szerezzük be magunk.

Több olvasó is döntött úgy a házfelújítási folyamatban, hogy nem vár a szakember megérkezésére a felújítással, akivel már egyébként a helyszíni szemle során megegyezett szóban, mert csak elmegy az értékes idõ. Egy másik része azért nem döntött végül szakember mellett, mert megítélése szerint irreálisan sokba került volna a felújításnak egy kisebb szelete. Az olvasói sztorik alapján a megbízható és jó szakembereknek annyi munkájuk van, hogy válogathatnak a megrendelések között és ilyenkor a kisebb volumenû és kisebb értékû munkák érthetõ módon hátrébb sorolódnak. Vagy olyan magas (a megrendelõ számára irreálisnak tûnõ) ár mellett vállalja el a munkát a szakember, amiért megéri nekik feláldozni a napjaikat. Ilyen a keresleti piac mûködése. Az így járt olvasók végül saját maguk vágtak bele a munkába (egyesek youtube-videókkal okosították ki magukat), nyilván ezzel megkötve több kompromisszumot is. Mások viszont nem tudnak ennyire "rugalmasan" reagálni a problémára, abban az esetben például, ha egy pályázat keretében valósítanák meg a felújítást vagy éppen lakástakarékpénztár terhére. Ennek ugyanis feltétele a kivitelezõvel kötött szerzõdés.

Volt, aki azt a tippet adta a leendõ házfelújítóknak, hogy próbálkozzanak felkutatni vidéken mûködõ kivitelezõket és szakembereket, és az õ szállásukat megoldani az adott idõszakra, mivel az ország egyes részein könnyebben lehet találni szabad kapacitást.

Jöhetnek még saját történetek
Magadra ismertél a fenti példák alapján? Neked is megvan a saját lakásfelújítós történeted? Úgy érzed, hogy a te esetedbõl tanulhatnának mások is? Esetleg a kivitelezõi oldalra látsz rá és megosztanád véleményedet? Ne habozz, küldj nekünk emailt és folytatjuk cikkünket új példákkal.

Nem vagy egyedül, drámai a helyzet a magyar lakásoknál


Koji László a szakemberhiány kapcsán kiemelte: az ágazat 2013-ban érte el a foglalkoztatási mélypontot is, ahogyan fentebb a piaci helyzetet részleteztük. Ezen a mélyponton 270 ezer fõt foglalkoztatott az építõipar. A fellendülésnek köszönhetõen viszont lassan már elértük a válság elõtti állapotot ebben a tekintetben. A Magyar Nemzeti Bank a legutóbb bemutatott lakáspiaci jelentésében is külön foglalkozott ezzel a kérdéskörrel.
Nem vagy egyedül, drámai a helyzet a magyar lakásoknál


Koji László szerint azonban ennek kapcsán fontos látni, hogy a munkaerõ bõvülésének a 90%-a nem építõipari szakmunkásokból érkezik, hanem be sem tanított segédmunkás volt. Õrült nagy kihívás, hogy úgy kell foglalkoztatni ezeket az embereket, hogy be kell õket közben tanítani.

A mostani hiány abból fakad, hogy a válság éveiben körülbelül 80 ezer foglalkoztatottat engedett el az ágazat. Õk részben más területre mentek el dolgozni, de a legjobb szakmunkások elmentek külföldre dolgozni - mutatta be a korábbi folyamatokat a szövetség elnöke, aki szerint az elvándorlás elsõsorban anyagi és bérkérdés.

2018 elejére elértünk ahhoz az állapothoz, hogy nem mennek ki többen annál, mint ahányan visszajönnek Magyarországra - húzta alá az ÉVOSZ elnöke. Ehhez kellett, hogy tavaly 13%-os, idén pedig egy 10%-os bérfejlesztés valósuljon meg összességében az építõipari ágazatban, persze nagy szóródás mellett. Mára elértük azt, hogy egy jó szakmunkás havi 220 munkaórával meg tudja keresni a nettó 300 ezer forintot. Ez még mindig jóval alacsonyabb a német, az osztrák vagy a holland keresetnél, azonban ha figyelembe vesszük a megélhetési költségeket (egyéb szempontokat, például család), akkor ez már egy olyan nagyságrend, amiért sok szakmunkást vissza lehet hívni.
Nem vagy egyedül, drámai a helyzet a magyar lakásoknál


A Portfolio-nak nyilatkozó, kisebb kivitelezõ, jellemzõen ház- és lakásfelújításokkal foglalkozó cég vezetõje is arra panaszkodott, hogy nagyon nehéz jó szakembert találni a vállalkozásába. Ennek több oka van: eleve kevesebb a rendelkezésre álló munkaerõ, az elmúlt 5 évben szerinte sokan külföldre mentek (hiszen itt akkor nem volt annyi munka), a nagyobb cégek elviszik az embereket, egyre többen vágnak bele önálló vállalkozóként a munkába és így lépnek ki a kisebb cégektõl, valamint egyes szakmákban nagyon gyenge az utánpótlás és nevelés.

Arról is beszélt nekünk, hogy hogyan lehet megtartani a cégnél a jó szakembereket. Elõször is folyamatosan bért kell emelni és hivatalosan be is kell jelenteni õket, túlórákat természetesen ki kell fizetni, és egyéb juttatásokkal kell vonzóvá tenni a helyet (pl. bérlet, benzinpénz), ezáltal a munkavállaló is érzi, hogy fontos a kivitelezõ cég számára. Mivel emelkednek a munkadíjak és közben az építõipari anyagok árai is, ezeket be kell építeni a kivitelezõi árakba, de még így is nehéz kigazdálkodni a drágulást. Szerinte például a kisebb munkákból, felújításokból ezeket a költségemelkedéseket nem is lehet kigazdálkodni.

Költségek és határidõk

Szinte mindegyik felújításba fogó olvasónk arra panaszkodott, hogy a felújítás nem készült el határidõre és idõközben a költségek is emelkedtek. Fontos ugyanakkor megemlíteni, hogy mindegyik esetben az anyagköltségek emelkedése (vagy a mûszaki tartalom változása) okozta a projekt drágulását.

Az ÉVOSZ elnökénél rákérdeztünk az építõipari projekteknél érzékelhetõ drágulásra is. Ennek kapcsán hangsúlyozta, hogy a projektek költségét és négyzetméterárakat több tényezõ is befolyásolja. Meghatározó ok, hogy a cégek bért emelnek annak érdekében, hogy a munkásaikat meg tudják tartani. De fontos látni, hogy vannak más tényezõk is, így például az építõanyag, fuvar, banki költség, szerelvény, bútor, háttéripar területe. Ezek további jelentõs áremelkedést okoztak az elmúlt idõszakban.

Olyannyira, hogy nemcsak a megrendelõket, hanem a kivitelezõket is meglepte a drágulás üteme
- árulta el az ÉVOSZ elnöke.

Arra a sajátos magyar helyzetre is felhívta a figyelmet, hogy a hazai kivitelezõk 85-90%-a nem közvetlenül áll kapcsolatban az építõanyag-gyártó cégekkel, hanem kereskedõláncokon keresztül. A háttéripar és a kivitelezõk közé sokszor 2-3 tagból álló kereskedelmi lánc is közbeékelõdik. Ez abból fakadt, hogy a gyártók a válság idején is le akarták kötni kapacitásaikat hosszú távra, és ezt a kereskedõ cégekkel tudták megoldani, nem pedig a kivitelezõ cégekkel, akiknek akkoriban nagyon bizonytalan volt a piacuk. Nem mellékes az a jelenség sem, hogy a valós építõanyag-drágulás sokkal nagyobb a hivatalos számoknál, ugyanis a recessziós években 30-40%-os kedvezményt adtak a cégek a listaárból. Mostanra a kedvezmény azonban eltûnt és a listaár is emelkedik - mutatta be a kényes helyzetet a kivitelezõ cégek szempontjából is a szakember.

Arra a kérdésünkre, hogy a bérek emelkedését és az anyagárak emelkedését az építõipar ki tudja-e termelni, Koji László úgy válaszolt, hogy a KSH adatai arra utalnak, hogy nem.
Nem vagy egyedül, drámai a helyzet a magyar lakásoknál


Jó tanácsok a végére

Koji László érdeklõdésünkre, hogy mit tanácsolna a most lakásfelújítás elõtt álló megrendelõknek, mire figyeljenek a kivitelezõk kiválasztásánál, hogy elkerüljék a megbízhatatlan vállalkozókat aláhúzta: ilyenkor mindig azt tanácsolom, hogy a megrendelõk ellenõrizzék a cégeket a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara rendszerében, a 77 ezer regisztrált vállalkozó között van-e az adott vállalkozás. Ezek valós, létezõ és referenciával bíró cégek - tette hozzá az ÉVOSZ elnöke.

Másrészt az sem mindegy, hogy a megrendelõ hogyan állapodik meg a kivitelezõvel, és születik-e írásos szerzõdés, ami magában foglalja az árat, az ütemezést, a mûszaki tartalmat és az áfafizetést. A szerzõdés hiánya mindkét fél számára kockázatot hordoz: a megrendelõ esetében az a veszély, hogy elkészül-e határidõre és a megbeszélt áron a projekt, a kivitelezõnek pedig az, hogy végül kifizetik-e a költségeit. Már akkor érdemes gyanakodni, ha egy kivitelezõ cég az adott projekt költségének 50%-át elõre kéri - figyelmeztet Koji László.

A Portfolio-nak név nélkül nyilatkozó kivitelezõ cég vezetõje a kóklerek kapcsán kiemelte: ezek a cégek régen is jelen voltak, csak akkor nehezebben tudták magukat eladni, most viszont a kivitelezõ cégek hiánya miatt a megrendelõk kiszolgáltatottak. Azt is elmondta, melyek a figyelmeztetõ jelek az ilyen megbízhatatlan vállalkozások esetében:
Mindent elvállalnak, mindenre azt mondják, hogy azt is megoldják és szûk határidõt ígérnek.
A munka felvevõje nem személyesen dolgozik, hanem alkalmi munkásokat dolgoztat napi fizetéssel, hiányoznak az igazi szakik.
A munka felmérésénél nem állnak rendelkezésére a megfelelõ mérõeszközök, ugyanis ebbe sem fektetnek, kispórolják. Emiatt már a felmérés során súlyos hibákat véthetnek.

Javaslat a kormánynak

Az ÉVOSZ nem véletlenül tett arra már korábban javaslatot a kormány számára, hogy a megrendelõt tegyék érdekeltté az áfás ár iránt, például azzal, hogy a lakásfelújítás esetében is érvényes az áfavisszaigénylés. A tisztességesen mûködõ vállalkozások ugyanis versenyhátrányba kerülnek az árak tekintetében, ezért szükség van a piac tisztulására is.




Címkék: csiki gergely, felújítás, ingatlan, lakás, lakásfelújítás, lakásépítés, lakásépítések, makrogazdaság
Elõzõ cikk Elõzõ cikk Következõ cikk Következõ cikk
F?rum


▾hirdetés