Az elhalasztott tranzakciók megjelenése 2014-ben elsõként a használt lakások piacán indított el fellendülést, ami a válság alatt lecsökkent lakásépítésekbõl eredõen minimális nagyságú új kínálatnak volt köszönhetõ. Az élénkülés kezdetén a tehetõsebb, megtakarításokkal rendelkezõ réteg kezdett elsõként vásárolni, jellemzõen hitel igénybevétele nélkül, de az idõ elõrehaladtával fokozatosan nõtt és jelenleg is nõ a hitelfelvétellel vásárlók aránya: a piaci szereplõk 30-40 százalék körüli szintre becsülték a hitel igénybevétele mellett vásárlók jelenlegi arányát.

A fellendülés kezdetén elsõként a legjobb helyszíneken (többnyire a fõvárosban) jelentek meg a befektetõk, majd az árak emelkedésének és a hozamok zsugorodásának hatására fordultak a másodlagos helyszínek (ipari és egyetemvárosok) felé. Éppen ezért némi fáziskésés érzékelhetõ a befektetési szempontból elsõdleges és másodlagos helyszínek fellendülése között. A befektetési céllal vásárolt lakások legtöbb esetben a bérleti piac kínálati oldalát bõvítik, aminek mobilitási és turisztikai jelentõsége is van.

A lakáspiacot szabályozó intézkedések kapcsán a szakemberek véleménye legtöbb esetben az volt, hogy a 2016-ban módosított Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) hatása a keresletre inkább finomhangoló jellegû volt, az érdeklõdések számát jelentõsen megemelte ugyan, de a megvalósult tranzakciók aránya viszonylag alacsony maradt. 

Egyesek szerint a CSOK hatása a családiház építésére alkalmas telkek áremelkedésében csapódott le. A szintén 2016 elejétõl bevezetett, új lakások értékesítésére vonatkozó, kedvezményes, 5 százalékos áfakulcs a 2019 végéig tartó ideiglenes jellege miatt elõrehozott keresletet generált. A kedvezmény bevezetésének azonban nem volt érzékelhetõ árcsökkentõ hatása a társasházi lakások esetén, mivel idõközben igen nagymértékû áremelkedés történt.

A lakásfejlesztési piac erõteljes fellendülése 2016-tól változást hozott a fejlesztõ cégek összetételében, a szektor a megkérdezettek elmondása szerint három csoportra sorolható:

• a nagyobb, válság alatt is fejlesztõ cégek
• a nagyobb, de a válság alatt ideiglenesen szünetelõk
• a kisebb, úgynevezett nem szakmai fejlesztõk, akik más tevékenységi területekrõl áttérve a gyors profitszerzés reményében léptek piacra

Jelenleg utóbbi csoport adja a fejlesztések 50 százalékát, és a megkérdezettek elmondása szerint e cégek fejlesztései minõségbeli és teljesítési kockázatokat hordoznak magukban. Elõretekintve a megkérdezett piaci szereplõk szerint 2018 csúcsév lehet az átadásokat tekintve, kizárólag Budapesten mintegy 8 ezer új lakást terveznek átadni. Ugyanakkor a kiadott építési engedélyek száma már 2019-tõl csökkenhet, aminek következtében szûkülõ kínálattal szembesülhetünk.

Mindennek nagy részben az új lakások áfakulcsa körüli bizonytalanság és a munkaerõ- és kapacitáshiány az oka. A lakásállomány megújulása összességében alacsony ütemben zajlik, így van még potenciál a lakáspiacban, de a kínálati oldal alkalmazkodását három fõbb súrlódás is akadályozza:
az új lakások kedvezményes áfakulcsával kapcsolatos bizonytalanság, az építõiparban jelen lévõ munkaerõhiány és az állami beruházások és kereskedelmi ingatlanfejlesztések kapacitáselszívó hatása.

Az új lakások 5 százalékos, kedvezményes áfakulcsának bevezetését alapvetõen kedvezõ intézkedésnek ítélték a szakértõk, elmondásuk szerint azonban túl meredeken nõtt az újlakás-fejlesztések száma 2016-ban, egy kiegyensúlyozottabb növekedés jobb lett volna.

A piac súrlódásmentes mûködését akadályozó tényezõk közül az áfa kapcsán kialakult bizonytalanságot emelték ki fõ tényezõként. Bár a jelenleg hatályos szabályozás csak ideiglenes jelleggel, 2019. év végéig biztosítja a kedvezményes adókulcs alkalmazásának lehetõségét, a piaci szereplõk a kedvezményes kulcs meglétét kedvezõnek ítélték meg, és a kedvezményes idõszak meghosszabbításával kapcsolatban várakozások épültek fel bennük. 

A kedvezményes áfakulcsot érintõ szabályozási bizonytalanság miatt a fejlesztõk jellemzõen nem kezdenek olyan projektbe, melynek átadása átnyúlik 2020-ra, ilyen projektet csak a piac legnagyobb szereplõi indítanak jelenleg. A megkérdezettek egyöntetû véleménye, hogy az áfakérdés kapcsán egy hosszú távon érvényes döntést lenne érdemes mielõbb meghozni, mert:

• addig a legtöbb fejlesztõ nem kezd új projektbe, ami a kínálat szûküléséhez vezet
• a folyamatban lévõ és tervezett építkezéseket mindenki igyekszik 2019 végéig befejezni, a kivitelezõi oldalon kifeszített kapacitáskihasználást eredményezve
• a 2018 közepéig várható utolsó rohamok az engedélyezõ hatóságokra is nagy terhet helyeznek
• a 2019. végi határidõhöz közeli átadású lakások vevõi számára pedig a végsõ bruttó vételár összege sem egyértelmû, ami a hitelfelvételi lehetõségeiket is rontja.