A magyarországi bérbeadásra szánt ipari ingatlanállomány közel 3 millió négyzetméter, ezen belül messze a legnagyobb fejlesztési terület Budapest és környéke, ahol az ingatlanok teljes bérbeadható területe 2,07 millió négyzetmétert tett ki az idei elsõ negyedév végén, de jelentõs fejlesztési területek vannak Gyõrben, Székesfehérváron, Kecskeméten és Debrecenben is.

Budapesten és környékén a 2 millió négyzetméteres állomány 90 százaléka a logisztikai parkokban van, csupán a bérbeadható terület 10 százaléka városi logisztika. A fontosabb logisztikai parkok és fejlesztések jellemzõen az M0-as körgyûrû déli szakaszához esnek közel.

A 2008-as válság körüli években jelentõs fejlesztések történtek a hazai ipari ingatlanpiacon, a válság miatt azonban az új fejlesztések száma és a piacra belépõ új ingatlanok bérbeadható területe jelentõsen csökkent, ezzel párhuzamosan viszont az üresedési ráta évekig kiugróan magasan alakult. Miközben a válság kirobbanása után még 2009-ben is közel 170 ezer négyzetméter átadás történt, addig 2011 és 2015 között évente kevesebb mint 20 ezer négyzetméter ipari ingatlant adtak át, eközben viszont folyamatosan erõsödött a bérlõi kereslet, emiatt a 20 százalék feletti szintrõl folyamatosan csökkent az üresedési ráta. 2016-ban és 2017-ben már jelentõsebb új átadások történtek, viszont a kereslet élénkülésével még így is tovább csökkent az üresedési ráta, amely 2018 elsõ negyedévében már csak 4,2 százalékon állt. Idén március végén összesen 87 ezer négyzetméternyi ipari terület állt üresen és mindössze 4 épületben van 5 ezer négyzetméternél több kiadatlan terület.

Idén egyébként eddig csupán két új fejlesztést adtak át, az East Gate Business Park új csarnokát 11 ezer négyzetméteren, valamint a Budapest Dock Szabadkikötõ C2 épületének új csarnokát 7 ezer négyzetméteren, vagyis a két új fejlesztés összesen 18 ezer négyzetmétert tesz ki. Az elsõ negyedévben országszerte közel 200 ezer négyzetméter ipari ingatlan állt fejlesztés alatt, ennek közel fele Budapesten és környékén, nagyobb átadásokra idén év végén, illetve 2019-ben lehet számítani.

Az elmúlt negyedévekben a kereslet élénkülésével meredeken emelkedtek a bérleti díjak, tavaly közel 5 százalékkal, az idei elsõ negyedévben újabb közel 6 százalékkal emelkedett a bérleti díj. Budapesten és környékén a jó minõségû ipari ingatlanokban egy négyzetméter havi bérleti díja vidéken jellemzõen 4 euró alatt alakul, Budapesten és környékén a már mûködõ ingatlanoknál 4,25 euró, viszont azoknál az ingatlanoknál, amelyeket most fejlesztenek, 5-10 százalékkal magasabb is lehet.

Az a legmagasabb bérleti díj szint, mely az adott piacon adott idõpontban elvárható egy tranzakció során a legmagasabb presztízsû lokációban a legmagasabb minõségû épületekben (ebbe a reptereket és városi logisztikát alapvetõen nem veszik bele mert ott mindig jóval magasabb a bérleti díj,mint a piac többi részén és ez torzíthatná az adatokat). Mértéke negyedévente kerül felülvizsgálatra, jellemzõen havonta értendõ, üzemeltetési költség nélkül.

Európai összevetésben egyébként a magyarországi ipari ingatlanok bérleti díjai az elmúlt évek díjemelkedését követõen is alacsonyak, nagyjából a régiós átlagnak megfelelõek, de jóval alacsonyabbak, mint a német, a brit vagy az észak-európai országok bérleti díjai.
Tõzsdére megy Waberer György ingatlanvállalata - Milyen piacon mûködik a cég?

A magyarországi ipari ingatlanok hozama a válság alatt meredeken emelkedett, és 9 százalék felett tetõzött, az elmúlt években azonban trendszerûen csökkent, az idei elsõ negyedévben már csak 7,5 százalékon állt.

A legjobb hozamot jelenti, amely a legmagasabb minõségû és specifikációjú raktárak esetében elérhetõ a piac legmagasabb presztízsû részein, szintén negyedévente kerül felülvizsgálatra a mértéke. Az ingatlannak egy prémium bérlõ számára kell bérbe adva lennie az adott piacon standard szerzõdési forma szerint. A prémium nettó hozam hivatkozik az alábbira: a vásárlás napján elért kezdeti nettó jövedelem, a teljes vételár százalékában kifejezve, amely magában foglalja az akvizíciós költségeket és a transzfer adókat.

Nemzetközi összevetésben a hazai ipari ingatlanok hozama kiemelkedõen magas (az alábbi ábra a tavaly év végi állapotot tükrözi, inkább csak a más országok hozamaival történõ összevetést segíti)

A magyarországi logisztikai ingatlan piac legfontosabb paramétereirõl, az aktuális piaci trendekrõl és a kilátásokról a Portfolio május 19-i klubján is szó lesz, ahol Waberer György ingatlancége, a BILK tõzsdei bevezetése kapcsán beszélgetünk a vállalat tulajdonosával, vezérigazgatójával és a kibocsátásban részt vevõ szakértõkkel.