A hitelezés hiánya súlyos problémát jelent az ingatlanipar számára. Az ingatlan finanszírozási gap, vagyis a refinanszírozásra váró adósságállomány és a rendelkezésre álló források közötti eltérés a következõ két évben elérheti a 216 milliárd dollárt, melynek 84 százaléka Európához kötõdik – közölte nemrégiben a DTZ ingatlan tanácsadó cég.

A hagyományosan biztonságosnak nevezett eszközök, például a német vagy amerikai államkötvények folyamatosan csökkenõ hozamai ugyanakkor a befektetõket, ideértve az Allianzot is, arra készteti, hogy pénzüket inkább ingatlanba fektessék.

Az ingatlanhitelek hasonló megtérülést eredményeznek az Allianz számára, mint a megszerzett épületek bérleti hozama, ráadásul nem is lát a biztosító megfelelõ ingatlan befektetési lehetõségeket jelenleg a piacon – közölte Olivier Piani, az Allianz Real Estate vezérigazgatója a Reutersnek. A hiteleken elérhetõ hozamok jellemzõen túl alacsonyak voltak korábban, de az utóbbi idõben kezdenek emelkedni, sõt az ingatlanhiteleken ma már annyit lehet keresni, mint magán az ingatlan megvásárlásán – véli Piani.

A legértékesebb helyeken található ingatlanok – ezek jellemzõen városközpontokban található magas színvonalú épületetek, tele fizetõképes bérlõkkel – ma már több mint 5%-os hozamot ígérnek, ami kényelmesen veri 10 éves német államkötvények 1,5% körüli hozamát – véli az Allianz menedzsere.

Az Allianz stratégiájának kedveznek ráadásul az Európai Unió új szabályai is, melyek magasabb tõkekövetelményt írnak elõ a bankok számára hiteleik után, hogy növeljék azok stabilitását a pénzügyi válságok idején, ezzel azonban végsõ soron az általuk kihelyezett kölcsönök csökkentésében teszik érdekelté õket. Piani szerint ezért a legtöbb bank úgy döntött, hogy megszabadul ingatlanhitelezési üzletágától.

Az ezáltal keletkezett ûrt igyekszik kitölteni az Allianz, többek között azáltal, hogy a mintegy 480 milliárd eurót kitevõ befektetési portfolióján belül 4%-ról 6%-ra tervezi növelni az ingatlanok arányát. A következõ öt évben az Allianz ugyanannyit kíván hitelekbe, mint ingatlanokba fektetni, megduplázva ezáltal kihelyezett hitelállományát 11 milliárd euróra, ingatlan portfolióját pedig 25 milliárd euróra növeli – közölte Piani.

A 10 éves lejáratú hitelek lehetõvé teszik az Allianz számára, hogy megfeleljen hosszú lejáratú kötelezettségeinek biztosítási ügyfelei felé, valamint részesüljön a piaci társai tulajdonát képezõ eszközökbõl, kiszélesítve ezáltal az Allianz piacát – nyilatkozta a Reutersnek a vezér.

Eközben az ingatlan cégek számára is elõnyt jelent, hogy forráshoz juthatnak a biztosítókon keresztül – véli a Patrizia Immobilien pénzügyi vezetõje, hozzátéve, hogy a biztosítókkal ráadásul könnyebb is együttmûködni, mint a bankokkal. Az egyik legaktívabb német intézményi ingatlanbefektetõnek számító cég szerint a lakóingatlanok értékesítése jövõre is csökkeni fog.

Megoszlanak a vélemények

Az Európia Unió Szolvencia II irányelvet érintõ javasolt változtatásai nyomán az ingatlanfinanszírozás pénzügyileg vonzóbbá válthat a biztosítók számára. Ez alapján sokan abban bíznak, hogy a biztosítók lesznek azok, akik kitöltik a bankok által hagyott ûrt az ingatlanfinanszírozási piacon. A CBRE valamint a Savills globális ingatlan-tanácsadók szerint a biztosítók az Egyesült Királyságban akár az ingatlanipar finanszírozásának 20-25%-át magukra vállalhatják.

Az ingatlanfejlesztõk azonban arra panaszkodnak, hogy a biztosítók nem rendelkeznek megfelelõ szakértõgárdával, és leginkább csak olyan, legjobb minõségû projekteket hiteleznek, melyek még a bankok figyelmét is megütik. Ráadásul a biztosítók is jellemzõen legfeljebb az ingatlan értékének 60%-áig nyújtanak hitelt, a bankokhoz hasonlóan. Az igazi problémát tehát az olyan hitelezõ megtalálása jelenti, amely az ingatlan értéknek 60-70%-a felett is hajlandó kölcsönt nyújtani, ahol a hozamok már a 7-8%-ot is elérhetik – közölte nemrégiben a CBRE ingatlanfinanszírozással foglalkozó vezetõje, Philip Cropper a Reutersnek.

Összességében a következõ évtizedben a szakértõk nem is igazán számítanak arra, hogy teljesen normalizálódjon a hitelpiac, hiszen a bankokhoz hasonlóan a biztosítók is ugyanolyan óvatossággal fognak hitelezni.

Ami biztos, nõ a biztosítók kockázatéhsége

A Goldman Sachs Asset Management globális biztosítói felmérésébõl az derült ki idén nyáron, hogy a megkérdezett több mint 150 biztosítótársaság 86%-a szerint a befektetési lehetõségeik romlani fognak, illetve változatlanok maradnak a következõ 12 hónapban. A legjelentõsebb makrogazdasági kockázatnak az európai államadósság-válságot tekintik a biztosítók, de a hitel- és részvény volatilitás, valamint az USA lassuló gazdasági növekedése is aggodalmat kelt körükben.

Ami a jövõbeli befektetési stratégiájukat illeti, a biztosítók többsége növelni szándékozik a magasabb hozamot ígérõ eszközök, az USA befektetésre ajánlott vállalati részvényeinek, a ingatlanbefektetések, a feltörekvõ piaci államkötvények, a private equity-k, és a banki kötvények arányát a portfolión belül. Habár a biztosítók nem számítanak arra, hogy a feltörekvõ piaci államkötvények a legmagasabb hozamot biztosító eszközkategóriába tartozzanak, ennek ellenére, az USA és Európa gazdasági kockázatainak enyhítésére, diverzifikációs célzattal mégis növelni szeretnék ezirányú befektetéseiket. Figyelemre méltó eredmény, hogy a pán-ázsiai biztosítótársaságok több mint fele komolyan fontolgatja az ingatlanbefektetések növelését portfolióján belül.