2006 után úgy tûnik, újabb fordulathoz érkeztünk: míg Budapest belsõ kerületeinek népessége nem növekszik, a külsõ pedig csökken, addig az agglomeráció úszik a népszerûségben - derül ki az Otthontérkép Csoport legfrissebb elemzésébõl. Ez a változás a kínálati árakban is tetten érhetõ, hiszen 2 év alatt 48 százalékkal emelkedett a fõváros környéki lakások és 23 százalékkal a házak ára.

A területek népszerûségének mérhetõ és szemmel jól látható vetülete a népességmozgás. Ha ugyanis egy település, kerület belopja magát az emberek szívébe, jó infrastruktúrájával, környezeti adottságaival, akkor több ember szeretne majd odaköltözni, mint amennyi elköltözni, ennek köszönhetõen pedig a népesség száma növekedni fog.

A fõváros külsõ-belsõ kerületei és az agglomeráció örökös "csatát vív" az ingatlanvásárlók kegyeiért, ez a küzdelem most fordulóponthoz érkezett. Az agglomeráció 2000-2003 között hatalmas kedvenc volt, népessége évrõl évre növekedett. 2003-tól azonban többen akartak elköltözni a fõváros környéki településekrõl, mint letelepedni ott, így a belsõ vándorlási ráta folyamatosan csökkent, egészen 2013-ig.

Ezzel fordított arányban változott Budapest külsõ és belsõ kerületeinek népességszáma 2000 és 2006 között, habár évrõl évre kisebb arányban, de többen vágytak el ezekbõl a kerületekbõl, mit amennyin odaköltöztek. 2006-ban azonban a mérleg pozitívba fordult (az agglomeráció kárára), megugrott a belsõ kerületek népszerûsége és ugyan kisebb ütemben, de a külsõ kerületek is követték ezt a trendet. Néhány éve azonban az tapasztalható, hogy az agglomeráció ismét kezd feltörni, míg a belsõ kerületek lakosainak száma stagnál, a külsõ kerületekben lakók száma pedig csökken.

E tendencia feltehetõen az áremelkedéssel magyarázható, hiszen oly mértékben felszöktek az árak Budapesten, hogy a lakásvásárlók kénytelenek kifelé húzódni, vállalva ezzel az ingázással járó kellemetlenségeket. Az agglomeráció infrastruktúrájának fejlõdési üteme eltérõ, bár az ellátás a legtöbb településen jelentõsen javult, az elõvárosi közlekedés több ponton is akadozik vagy nem fejlõdött.

A 2016-os adatok alapján Szigetszentmiklós és Érd voltak a legnépszerûbbek, elõbbi esetén ugyanis 3 százalékra, utóbbi esetén pedig 1,7 százalékra rúgott a belsõ vándorlási ráta. Miközben az agglomerációs települések a növekedés útjára léptek, addig Budapest belsõ kerületeinek népessége stagnál, a külsõbb kerületeké pedig kisebb-nagyobb ütemben csökken. Példának okáért a II. kerületben csupán 0,1%-os a népesség csökkenése, a III. kerületben viszont 0,6%-kal csökkent a népességszám.

Ezeket a változásokat természetesen az ingatlanárak is követik. Lakások esetén például az agglomerációban 2016 elsõ negyedévétõl 2017 második negyedévéig 18 százalékos drágulás volt tapasztalható, majd ezután szûk egy év alatt még 30 százalékkal mentek fel az árak. A külsõ kerületekben a lakásárak hasonlóan, egy év alatt 47 százalékot drágultak, ennek üteme azonban jóval kiegyensúlyozottabb volt, mint az agglomerációban. Összességében a belsõ kerületek lakásárai emelkedtek a legkisebb mértékben, két év alatt 26 százalékkal.

Mindenképpen érdemes megemlíteni az új építésû lakóparkok számának növekedését a külsõ kerületekben, hiszen ezzel magyarázható, hogy miért emelkedtek nagyobb mértékben az árak itt, mint a belvárosban. A családi házak mindhárom esetben alacsonyabb és kiegyenlítettebb áremelkedést mutatnak: a külsõ kerületekben két év alatt 27 százalékkal, a belsõ kerületekben és az agglomerációban pedig 23 százalékkal drágábban kínálják eladásra a házakat.