Legutoljára tavaly augusztusban volt kisebb tõkekiáramlás az ingatlanalapoknál, egyébként töretlen a népszerûségük: csak idén áprilisig közel 115 milliárd forintnyi friss tõkét gyûjtöttek, ezzel pedig már a legtöbb vagyont kezelõ kategóriának számít az ingatlanalap a magyar befektetési alapok piacán. 

A vagyonnövekedés egyik fõ oka, hogy évek óta nem csökkent a kereslet az ingatlanalapok iránt. 2014 elejétõl kezdve gyakorlatilag egy kezünkön meg tudnánk számolni, hány hónapban fordult elõ tõkekiáramlás ezekbõl az alapokból. Legutoljára tavaly augusztusban volt egy 10 milliárd forintos tõkekiáramlás, de ezt bõven visszahozta az azóta eltelt idõ, csak idén eddig közel 115 milliárd forintot gyûjtöttek.

Sokan azt gondolhatják, hogy az évek óta tartó ingatlanpiaci fellendülés az ingatlanalapokkal elérhetõ hozamokat is jelentõsen megdobta, és részben ez adja a népszerûségét ezeknek az alapoknak. Azzal nem tévedünk nagyot, ha kijelentjük, hogy az ingatlanpiaci áremelkedésbõl sokan úgy próbáltak profitálni, hogy ingatlanalapba tették/teszik a pénzüket, még úgy is, hogy a hazai ingatlanalapok közül dedikáltan csak egy fektet lakóingatlanokba, igaz, az áremelkedés valamelyest a kereskedelmi és ipari ingatlanokra is jellemzõ volt. Csakhogy a BAMOSZ statisztikáit alapul véve a hozamok 2014 óta mindössze 11%-ot tettek hozzá az ingatlanalapok vagyonbõvüléséhez, gyakorlatilag az értékesítés az egyedüli tényezõ a vagyongyarapodás mögött.

Tény, hogy a kezelt vagyon folyamatosan nõ, az ingatlanalapok száma viszont nem. A legfrissebb adatok szerint 18 ingatlanalap van Magyarországon, ezekbõl 12 közvetlen, 6 pedig közvetett alap. Az ingatlanalapok száma jó pár hónapja csak stagnál, igazi felfutást inkább 2017 elsõ hónapjaiban lehetett látni, akkor még 23 ingatlanalap is volt a piacon.

A darabszámból és vagyonváltozásból azt a következtetést lehet levonni, hogy egyre kevesebb alap kezel egyre nagyobb vagyont, másrészt ingatlanpiaci felfutás ide vagy oda, a szolgáltatók nem törik magukat új ingatlanalapok indításával.

Megnéztük, hogy idén, illetve 1 és 3 éves idõtávlatban vajon azoknál az ingatlanalapoknál figyelhetõ-e meg a legnagyobb vagyongyarapodás, amelyek a legjobb hozamokat érték el. Ha csak a forint devizanemû, legalább egy éves múlttal bíró alapokra szûkítjük a listát, akkor idén eddig
az OTP Ingatlan növelte leginkább a vagyonát, mintegy 44 milliárddal, ezt követi az Erste Ingatlan közel 34 milliárddal, majd az MPT Ingatlan Alap A sorozata közel 11 milliárd forinttal.

Az idei közel 115 milliárd forintnyi vagyongyarapodásnak így ez a három alap adta a háromnegyedét. Ugyanez a három alap növekedett legjobban tavaly is, annyi különbséggel, hogy 2017-ben az Erste Ingatlan volt az elsõ közel 81 milliárddal. Tavaly az ingatlanalapok összvagyona 276 milliárd forinttal nõtt, ebbõl az elsõ három helyen lévõ alap 70%-ban vette ki a részét, tehát hasonlóak az arányok az idei eddigi számokhoz.

Megnézve a hozamokat azonban elmondható, hogy a teljesítmény nem minden esetben magyarázza a kiugró vagyongyarapodást. Idén eddig például a három elõbb említett alap rendre 1% alatti hozamnál tart, miközben a Biggeorge 4. Ingatlanfejlesztõ alapja már közelít a 13%-hoz (igaz, a Biggeorge alapjai lakossági ügyfeleknek nem elérhetõek), a Raiffeisen Ingatlan A sorozata 6,6%-nál, B és C sorozata pedig 8% felett jár (a Raiffeisen alapja belépési korláttal bír). Érdekességképp, a Duna House tavaly egymilliárd forintot összegyûjtõ lakásalapja közel 1%-ot hozott.

Az idén és tavaly a legnagyobb vagyongyarapodást elérõ három alap 2017-es hozama sincs a legjobbak között, ezek 2-3% közötti éves hozamát bõven meghaladta a Biggeorge, a Raiffeisen és az MKB alapjának teljesítménye, ráadásul a Duna House lakásalapja is 7% felett zárta 2017-et.

A hozamokkal kapcsolatban azért érdemes kitérni arra, hogy egy kivétellel egyik ingatlanalap sem fektet dedikáltan lakáspiaci ingatlanokba, márpedig a kereskedelmi és ipari ingatlanok értékében nem volt olyan látványos felfutás, mint a lakáspiacon. Az ingatlanalapoknak ma már a vagyon egy részét likvid eszközökben kell tartaniuk, éppen amiatt, hogy ne ismétlõdjön meg a válság idején látott tõkekivonási és kényszerértékesítési hullám. Csakhogy a likvid eszközök hozamtermelési képessége igen alacsony.

Összességében tehát elmondható, hogy nem feltétlenül a hozamok alapján döntenek a befektetõk egy-egy alap mellett, ebben nyilván szerepe lehet a fiókhálózati értékesítésnek (az OTP, az Erste és a Posta mehetett nagyot ebben a fenti számok alapján), az alapok elérhetõségének (intézményi vagy belépési korlátos alapba értelemszerûen nem, vagy csak kevesen tudnak beszállni a lakosságból),
illetve annak az egyfajta "csordaszellemnek", hogy a múltbéli hozamok ismerete nélkül is (ami egyébként semmilyen garanciát sem jelent a jövõre nézve) ki akarja aknázni az ingatlanpiaci felfutást a lakosság.