A lakáspiac elmúlt 7 évben tapasztalt folyamatait elemezve kiderül, hogy az öt éven keresztül regisztrált csökkenés és a 2014-ben mért csekély növekedés után 2015-ben 15%-os országos áremelkedést mutat a Nemzeti Adó- és Vámhivatal tranzakciós adatbázisát feldolgozó OTP Lakóingatlan Érték Indexe. A nominális árszint a 2009-es értéket, a reálár pedig a 2010-es szintet közelíti. A forgalom nagyjából 15%-os bõvülést mutat, de még így is ugyanennyivel elmarad a 2008-as szinttõl. A fõvárosi értéknövekedés 22% körül alakult, míg a többi településen összességében 9-12%-os volt a drágulás. Ingatlantípusonként vizsgálva, az olcsó, de kiadásukat követõen kiváló megtérülést biztosító lakótelepi lakások ára egy év alatt 21%-kal, a tégla lakásoké 19%-kal, míg az önálló házaké 10%-kal emelkedett.
Eltérõ forgalmi adatok
A 2015-ös forgalom, annak ellenére, hogy 130 ezer feletti ingatlan cserélt gazdát, országosan nagyon eltérõ adatokat mutat. Három megyében – Békés, Gyõr-Moson-Sopron és Heves – például a látványos 2014-es emelkedés után, tavaly már 6 és 13% közötti visszaesés volt tapasztalható a forgalomban. Pest megyében ugyanakkor közel negyedével, míg Zalában, Baranyában és Csongrádban, valamint a fõvárosban is 20% felett növekedett az adásvételek száma. „Budapesten ezzel negyvenezer fölé emelkedett a tranzakciószám. A fõvárosban egyébként csak egy kerület akad, a XI., ahol 3%-os visszaesés mérhetõ az elõzõ évi, kiemelkedõ, 55%-os növekedés után. Adás-vétel szempontjából a legnépszerûbb kerület továbbra is a XIII., a legtöbb tranzakciót itt regisztrálták. Ezt követi szorosan egymás után a XIV., VIII. és a VII. kerület. A lakásállományhoz viszonyítva a VII. kerület piaca pörgött legintenzívebben, ahol a 7,7%-os forgási sebesség mutató azt jelenti, hogy ott átlagosan kevesebb, mint 13 év alatt cserél gazdát egy ingatlan” – mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci elemzõje.
Amennyiben a fõvárosi kerületek árváltozását figyeljük meg, kiderül, hogy a budapesti átlag (22%) felett egyrészt a nagy lakótelepekkel rendelkezõ kerületekben (III., IV., X., XV., XVII.), másrészt a befektetési céllal leginkább keresett pesti belvárosi kerületekben (V., VII., VI.), illetve a bel-budai I. kerületben drágultak egy év alatt a lakások. Olyan kerület tavaly nem volt, ahol csökkentek volna az ingatlanárak. Irányítószám-körzet szintjén vizsgálva, valamivel 50% felett drágult, és ezzel élen áll a fõvárosban a VIII. kerület hagyományosan eddig legolcsóbb, Magdolna-negyed része. Kétségtelen, hogy piaci információk szerint ott egy újépítésû társasház eladott lakásai húzták fel az átlagárat. Ugyanakkor, ha ezt az utcát kivesszük az elemzésbõl, akkor is közel 40%-os lakásár-emelkedést mutat ez a körzet, s ezzel a Békásmegyeri lakótelep mögött áll a dobogón.
Székesfehérváron közel 20%-kal nõtt az átlagár
Az OTP Jelzálogbank szakértõje szerint az eladási árakat tekintve vidéken is hasonló a tendencia, mint a fõvárosban. Míg 2014-ben a tizenkilenc megye közül csak négyben nõtt, tavaly már egyedül csak Nógrádban csökkent minimálisan az eladott lakóingatlanok átlagára. Az országos átlag 15% feletti volt a drágulás a fõváros mellett Békés, Fejér, Jász-Nagykun-Szolnok, Hajdú-Bihar, Gyõr-Moson-Sopron és Vas megyében. A lista ellentétes végén Nógrád elõtt Zala, Somogy és Heves állnak 6% alatti értékekkel. A megyeszékhelyek között Székesfehérvár áll az élen, itt 19%-os volt az áremelkedés. A 15%-os érték felett nõtt emellett Békéscsabán, Debrecenben, Szombathelyen, Veszprémben és Tatabányán az eladott lakóingatlanok átlagára. Salgótarján az egyetlen olyan nagyváros, ahol 2,7%-al csökkentek az árak. A látványos pozitív irányú árváltozás több megyeszékhelyen egyértelmûen a forgalom jelentõs részét adó lakótelepi lakások átlag feletti drágulására vezethetõ vissza.
Gyõr mellett már Debrecenben is 200 ezer Ft/m2 felett az átlagár
„A tavalyi árváltozások során kialakult négyzetméterre vetített átlagár ranglista nem tartalmaz nagy meglepetést: a megyék között továbbra is Gyõr-Moson-Sopron a legdrágább, 234 ezer Ft/m2 átlagárral. Nyugati határmegyénk 15%-ot meghaladó áremelkedésével ráadásul tovább növelte árelõnyét a sorrendben következõ Somogy és Pest megyéhez képest. A 200 ezres limitet még Somogy megye, a 175 ezres szintet Pest és Hajdú-Bihar megye haladja meg” – sorolja Valkó Dávid. A legolcsóbb átlagár hagyományosan Nógrád megyére jellemzõ, valamivel 70 ezer Ft/m2 feletti árszinttel; emellett még Borsod-Abaúj-Zemplén marad a százezres szint alatt. A legdrágább megyeszékhely 2015-ben is Gyõr volt 244 ezer Ft/m2-rel, s tavaly már Debrecenben is átlépte a 200 ezer forintot az átlagos négyzetméterenkénti árszint.
A fõvárosban a nagyrészt a turisztikai célú, rövid távú lakáskiadás (’Airbnb’) hihetetlen népszerûségét követõ befektetõi roham okozta 30%-os árnövekedés után az V. kerület továbbra is messze vezeti a budapesti árrangsort, közel 480 ezer Ft/m2-rel. Ehhez képest a második legdrágább II. kerület átlagára csak kevéssel haladja meg a 400 ezer Ft/m2-t. A 300 ezres szint fölé még az I., XII., VI., XI., XIII. és IX. kerületek jutottak. A statisztikák szerint a 200 ezer forint alatti árral rendelkezõ lakások zömében a XXIII., XXI. és XX. kerületekben találhatóak.
2016: berobban az új lakások piaca
Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezetõ elemzõje szerint jelenleg egy ciklikus ingatlanpiaci válság fellendülési stádiumában járunk, amely – a kedvezõtlenebb demográfiai folyamatok kivételével – szépen párhuzamba állítható az ezredforduló lakáspiaci történéseivel, amikor is a hosszabb recessziót követõen a már önmagától is élénkülõ keresletre állami kamattámogatott hitel és szocpol formájában komoly állami ösztönzõk érkeztek. Ezek az eszközök 2016-ban a Családok Otthonteremtési Kedvezményének (CSOK) bõvítése, az új lakások áfájának csökkentése, valamint a magánépítkezések esetén az áfa-visszatérítésének lehetõsége formájában jelentek meg. Az intézkedések piaci hatásai – noha a CSOK-ra jogosultak egyelõre inkább csak érdeklõdõ tömeget alkotnak, mivel a többség vásárlásai késõbb realizálódnak – néhol már az idei év elsõ hónapjaiban is látványosan megmutatkoztak az új lakások szegmensében. Néhány példa:
- A beruházók elõrehozták a lakásaik meghirdetését, s a nagyobb projektek esetében már hónapokkal az építési engedély megszerzése elõtt regisztrálni lehet a még csak a tervezõasztalon létezõ lakásokra. Budapesten csak az idei elsõ öt hónapban kb. 120 új, vagy korábban félbehagyott, de most újraindított lakásprojekt lakásait kezdték hirdetni; a válság idején másfél év alatt regisztrált ennyi új beruházást az OTP Jelzálogbank.
- A válság éveiben is építõ kis számú beruházó mellett újra aktivizálódnak az elmúlt években „tetszhalott” kisebb-nagyobb cégek, valamint szép számmal várhatók új szereplõként – gyakran tapasztalatlan, s csak a piaci boom-ot meglovagolni szándékozó – piacra lépõk is.
- A budapesti tömegpiacon a valódi versenyhelyzet hozta árkorrekcióig (még egy-másfél évig biztosan) hozzá kell szokni a legkeresettebb kerületekben, így a IX. és a XIII. kerületben az 500 ezer Ft/m2 körüli / feletti, vagy a pesti belvárosban akár 8-900 ezer Ft/m2-t elérõ fajlagos árakhoz. Mindeközben a megyeszékhelyek többségében is egyre gyakrabban hármassal – a nyugati határ mentén akár négyessel – is kezdõdhetnek az újépítésû lakások képzeletbeli négyzetméterenkénti árcédulái.
- A keresettebb megyeszékhelyeken (pl. Gyõr, Veszprém, Pécs) akár 30-50%-kal nõtt a jó fekvésû telkek árszintje, amiért gyakran a kisebb társasházat építõk és a családi házat tervezõk között verseny indult meg.
Összefoglalva tehát, ami biztos, hogy az újlakás-piac kínálati oldalának látványos megindulása látszik kirajzolódni. Ami a piac lufi jellegére, az építési minõséget firtató, az esetleges csõdhullámra vonatkozó kérdéseket illeti, azokra viszont egyelõre nem lehet felelõsséggel válaszolni. Valkó Dávid a piac egészérõl összességében azt gondolja, hogy – elõre nem látható válsághatással nem kalkulálva – a forgalom emelkedõ üteme a következõ két-három évben mindenképpen kitarthat. Ennek során a tranzakciószám az idénre becsült 150 ezer után középtávon beállhat a válság elõtti néhány év átlagának tekinthetõ 170-190 ezres intervallumba. Az áremelkedés éves mértéke a 2015-ös meredek növekedés után már idén egyszámjegyûre mérséklõdhet, de a pozitív irány még évekig maradhat (az OTP Ingatlanpont eladásai az elsõ negyedévben 9%-os emelkedést mutatnak a tavalyi teljes évhez képest). Ebben nem hoz változást a 2016-os módosítások összessége sem, hiszen az új lakások kereslete nem tud annyi vevõt elvonni a forgalom döntõ részét adó használt lakás piacról, hogy ott árcsökkenés következzen be – ad elõrejelzést az elemzõ.