Miközben márciusban tovább emelkedtek a lakásárak, Budapesten egyre látványosabban nő az eladó ingatlanok száma: egy év alatt 25 százalékkal bővült a kínálat, a használt társasházi lakásoké pedig több mint 40 százalékkal. Ez fékezheti az áremelkedést, erősítheti a vevők alkupozícióját, és kiegyensúlyozottabbá teheti a fővárosi lakáspiacot.

Márciusban újra gyorsult a lakásárak emelkedése Magyarországon: az ingatlan.com lakásárindexe szerint országos szinten havi összevetésben 2 százalékkal nőttek az árak, ami érdemi élénkülést jelent a februári 0,8 százalékos ütemhez képest. A fővárosban pedig fordult a kocka: a februári minimális csökkenést 1,1 százalékos drágulás váltotta, Az éves adatok ugyanakkor azt mutatják, hogy a lakásdrágulás tempója a fővároson kívül erőteljesebb, mint Budapesten. Országosan az éves lakásár-emelkedés márciusban 15,8 százalék volt a februári 15,6 százalék után, Budapesten viszont a februári 14,6 százalékos éves ütem 13,7 százalékra mérséklődött.

Több tényező miatt is fékeződhet a budapesti drágulás

„A budapesti lassulás mögött két fontos tényező áll. Egyrészt a fővárosban jóval magasabb árszintről indul a piac, ezért ugyanakkora nominális drágulás százalékosan kisebb növekedést jelent, mint az olcsóbb térségekben. Másrészt a budapesti drágulást továbbra is fékezi az Otthon Start Program 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafonja is” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. A szakértő szerint ezt alátámasztja, hogy a használt lakások és házak átlagos négyzetméterára Budapesten április elején 1,43 millió forintot tett ki, ami 1,2 százalékos emelkedést jelent március elejéhez képest. A használt társasházi lakásoknál ugyanakkor az 1,5 millió forintos négyzetméterár hónapok óta stagnál, ezt a szintet ugyanis már tavaly november közepén elérte a piac. Budapesten kívül ezzel szemben az ingatlanok jellemzően jóval olcsóbbak, így az 1,5 millió forintos árplafon nem jelent érdemi korlátot a további drágulásnak.

A régiós adatok jelentős különbségeket mutatnak az ingatlan.com árindexe szerint. Márciusban havi alapon Dél-Dunántúlon 4,6 százalékos, Észak-Alföldön 3,7 százalékos, míg Dél-Alföldön 2,1 százalékos emelkedést mért az ingatlan.com lakásárindexe. Közép-Dunántúlon ugyanakkor 0,2 százalékos havi csökkenés következett be. Éves összevetésben Dél-Alföldön 20,2 százalékos, Pest vármegyében 17,3 százalékos, Észak-Magyarországon pedig 16,3 százalékos drágulás látható, ami szintén azt jelzi, hogy a fővároson kívüli piacok több térségben is gyorsabb ütemet diktálnak.

Mi derül ki a részletes árkörképből?

Az ingatlan.com adatai szerint április elején a fővároson belül a választékot nézve a XIII. kerület áll az helyen, ahol közel 3900 eladó lakóingatlan mellett a medián négyzetméterár 1,65 millió forint. Ezt követi a II. kerület 2416 ingatlannal és 1,7 milliós mediánnal. A harmadik a több mint 2239 darabos kínálatot nyújtó VII. kerület, ahol 1,5 millió forint a középérték. Majd  holtversenyben a III. és a VI. kerület több mint 2200 hirdetéssel, előbbiben közel 1,4 milliós, utóbbi 1,6 milliós mediánnal számolhatnak az érdeklődők.

A vidéki nagyvárosok közül Debrecenben található a legnagyobb kínálat, ahol 4133 eladó lakóingatlan mellett a medián négyzetméterár alig több mint 1 millió forint. Pécs a következő több mint 3600-as kínálattal, a négyzetméterár pedig 903 ezer forintnál jár. Szeged 2659 lakóingatlant hirdetnek eladásra 962 ezres medián mellett, majd Nyíregyháza következik több mint 2100 darabos kínálatával, utóbbi városban 786 ezer forint a négyzetméterárak mediánja. A legolcsóbb vármegyeszékhely Salgótarján, ahol a 325 ezres átlagos négyzetméterárszint a budapesti átlag negyedét teszi ki.

Elképesztő tempóban bővül a kínálat, a kereslet havi és éves összevetésben is csökken

Balogh László a következő időszak nagy kérdése, hogy a kínálat bővülése mennyire fékezheti az árnövekedést, különösen a nagyvárosi piacokon.

Budapesten tavaly áprilishoz képest a lakóingatlan-kínálat 27 ezerről 34 ezerre nőtt, ami 25 százalékos bővülésnek felel meg egy év alatt. A használt társasházi lakások körében ennél is látványosabb, több mint 40 százalékos kínálatnövekedés történt, miközben a medián négyzetméterárak ebben a szegmensben csak 7 százalékkal emelkedtek tavaly április óta. Ez arra utal, hogy a piacra kerülő eladó lakások száma gyorsabban nő, mint az árak, vagyis az áremelkedés tempója fokozatosan fékeződhet. Ez hosszabb távon az eladók közötti verseny erősödését hozhatja, ami javíthatja a vevők alkupozícióját.

A Budapesten kívüli piacon is hasonló folyamatok körvonalazódnak. Egyes vidéki nagyvárosokban is erőteljesen bővült a kínálat: Tatabányán megduplázódott az eladó társasházi lakások száma, Debrecenben pedig 66 százalékkal nőtt. Eközben a medián négyzetméterárak ezekben a városokban 11-12 százalékkal emelkedtek. Mindez arra utal, hogy a megfizethetőség a vevők számára egyre hangsúlyosabb szempont, a legtöbb nagyvárosban így már nem működik az a logika, hogy bármilyen ingatlan bármilyen áron eladható. Az árak és a kínálat alakulása mellett ezt erősíti az is, hogy a kereslet havi és éves összevetésben is csökkent. Ez alapján a következő hónapokban a lakáspiacon az eddiginél kiegyensúlyozottabb erőviszonyok alakulhatnak ki, ahol a vásárlók mozgástere fokozatosan nőhet.