Az idei év elsõ három negyedévében a NAV-hoz beérkezett és az OTP Jelzálogbank által feldolgozott forgalmi adatok a tavalyi évhez hasonlóan továbbra is kétszámjegyû, országos átlagban 14% körüli szûk éves áremelkedést mutatnak. „A tavalyi egységes drágulással szemben ugyanakkor most differenciált változások tapasztalhatók” – mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci elemzõje. „Míg a fõvárosi értéknövekedés 19% körül alakul, megyei jogú városokban 9%, kisebb városokban 1% ugyanez az arány. Községekben összességében viszont 15%-os csökkenést látunk” – fûzte hozzá a szakértõ.
Értéknövekedés a lakótelepeken
Az elmúlt években a legnagyobb arányú értéknövekedés a lakótelepi lakásoknál ment végbe. Mára az eladott lakótelepi lakások országos átlagára meghaladja a 200 ezer Ft/m2-t. A lakások átlagosan 14-15%-os drágulása mellett ugyanakkor az önálló házak 11%-os értékvesztést könyvelhetnek el idén. Ennek fõ oka, hogy ezek az ingatlanok kiesnek a befektetõi célpontok közül, nagy részük az amúgy is csekélyebb forgalmú vidéki településeken található, illetve a válság végére (például Pest megye esetében) túlkínálat alakult ki piacukon.
Csak két megyében csökkent az átlagár
A tizenkilenc megye közül csak Nógrádban és Somogyban csökkent az eladott lakóingatlanok átlagára idén. Nógrádban ez már hagyományos, és a csekély kereslet számlájára írható, míg Somogyban a korábbi magas árakból volt lehetõség áresésre. 15% feletti drágulás Budapest mellett még Hajdú-Bihar és Bács-Kiskun megyére jellemzõ, illetve a vidéki dobogós Komárom-Esztergom megye. A megyék árváltozására általában nagy hatással van a forgalom nagy részét adó megyeszékhelyek piaci mozgása. Ennek megfelelõen, nagyvárosaink között tavalyhoz képest a legnagyobb mértékben Kecskemét drágult (17%), majd ebben a rangsorban Tatabánya (16%), valamint Székesfehérvár és Debrecen (15%) követi a Bács-Kiskun megyei várost.
Az átlagár ranglista nem tartalmaz nagy meglepetést: Budapesttel (358 ezer Ft/m2) természetesen nem számolva Gyõr-Moson-Sopron a legdrágább, 246 ezer Ft/m2 átlagárral. A 200 ezres limitet még Hajdú-Bihar és Pest megye haladja meg. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád megye, 70 ezer Ft/m2 alatti árszinttel; a százezres határt tavaly óta Borsod-Abaúj-Zemplén is meghaladja. Az eladott ingatlanok országos átlagára az év elsõ három negyedévében 260 ezer forint volt négyzetméterenként.
Mindössze 24 járásban csökkent az eladott lakóingatlanok átlagára az OTP Lakóingatlan Értéktérkép szerint. Budapesten egy kerület sem tartozik ide, de Pest megyében és a Dunántúlon együttvéve is csak tíz járás szerepel ezen a listán. A többi ilyen területi egység az ország keleti részében található, a legtöbb (4 db) Nógrád megyében. Ezzel szemben 25 járásban 20% felett nõtt az átlagár. Ennek oka az alacsony bázison kívül (pl. Hevesi, Nagykállói, Vásárosnaményi járások) leginkább az adott terület befektetési vonzereje (pl. Budapest belvárosi kerületek, vagy Hajdúszoboszlói járás), illetve a munkavállalási okból kialakult célpont szerep (pl. Csornai járás).
„Hét járás átlagára haladja meg idén a 400 ezres, további kilenc a háromszázezres négyzetméterár szintet. A legdrágább tíz közé a budapesti kerületeken kívül még éppen bejutott a Fonyódi járás, 354 ezer Ft/m2-rel. Ennek – illetve még a Balatonfüredi és Siófoki járások elõkelõ helyének is – oka, hogy a Balatonnál idén is a közvetlen vízparti új lakások teszik ki az eladások jelentõs részét” – összegezte az adatokat Valkó Dávid.
2016-ban továbbra is Gyõr a legdrágább megyeszékhely 253 ezer Ft/m2-es átlaggal. Ezzel az eredménnyel a nyugati megyeszékhely több pesti kerületet is megelõz. A kétszázezres limitet még Debrecen, illetve 2015 után további két város, Kecskemét és Székesfehérvár is átlépi. Salgótarján, Miskolc és Szolnok hagyományosan a legolcsóbbak. Nógrád megye székhelye az egyetlen, ahol az eladott lakások átlagára nem éri el a 100 ezer Ft/m2-t.
A budapesti kerületek közül átlag (19%) felett továbbra is a befektetési céllal leginkább keresett pesti kerületek (V., VI., VII., VIII., IX., XIII.) drágultak idén. Kiemelkedik a VII. kerület, ahol szûk egy év alatt 33%-os volt az árnövekedés. Ha mélyebbre ásunk az adatokban, akkor hosszabb távon és országos szinten is itt kell keresnünk a rekordot: a 2013-as mélypontról 2016 elsõ feléig az 50 m2 alatti VII. kerületi és az 50-75 m2 közötti V. kerületi lakások egyaránt 85%-kal drágultak. Nem meglepõ a kisebb lakások jelentõsebb értéknövekedése. Ezek egyrészt saját használatra is keresettek, másrészt a befektetési célú vásárlások fõ fókuszát adják. Csökkenõ árú kerület – a tavalyi évhez hasonlóan – idén sincsen. Irányítószám-körzet szintjén vizsgálva az adatokat, közel 50%-kal drágult, és ezzel élen áll a fõvárosban a 1075-ös körzet, azaz a VII. kerület központi része.
A nagyrészt a turisztikai célú, rövid távú lakáskiadás (’Airbnb’) hihetetlen népszerûségét követõ befektetõi roham okozta 22%-os árnövekedés után a fõváros V. kerülete messze vezeti a budapesti árrangsort, éppen súrolva alulról a 600 ezer forintos négyzetméterár szintet. Ehhez képest a második legdrágább II. kerület átlagára még hajszállal 480 ezer Ft/m2 alatt marad. A 400 ezres szint fölé még az I., XII., VI., XI. és XIII. kerületek jutottak. Az egységes áremelkedés hatására idén már csak egyetlen kerület, a XXIII. marad valamivel a 200 ezres limit alatt. Irányítószámokat vizsgálva, az V. kerület hat körzetébõl öt az árrangsor legelején áll; legdrágább a 1051-es irányítószám 681 ezer Ft/m2-rel.
Várakozások
A jelenlegi és a rövidtávon várható kedvezõ makrogazdasági környezet (bõvülõ GDP, alacsony munkanélküliség, növekvõ reálbérek) miatt országos léptékben a következõ években sincs okunk piaci visszaesést feltételezni. Mindez összességében egyelõre kiolthatja a negatív demográfiai folyamatok hatását is. Mind a hitelfelvételt, mind a befektetési célú vásárlást az alacsony kamatszint is támogatja, ebben egyelõre szintén nem várható változás, sõt a reálkamatok tovább csökkenhetnek. Hazánkban a lakossági hitelfelvétel csak most fordult át pozitív tartományba, és a háztartások eladósodottsága régiós összevetésben még mindig igen alacsony.
A nominális árszint, történelmi rekordot döntve már meghaladja a 2008-as árcsúcsot, sõt reálértékben Budapest is meglépte ezt a szintet. Az országos reálár-szint ugyanakkor még bõ 10%-kal a 2008-as alatt van. A bérekhez viszonyított árak az 1998/1999-es éveket idézik, 40%-kal a korábbi csúcsév 2004, és 20%-kal 2008 alatt. Mindemellett nemzetközi összehasonlításban, a környezõ országok egy részéhez képest is olcsóbbak a magyar, illetve budapesti árak. „Idén még kétszámjegyû áremelkedést várunk országos szinten, ami jövõ évtõl, az egyensúlyi szinthez közelítve, illetve az új kínálat belépésével egyszámjegyûre csökkenhet. Mindezek mellett a regionális különbségek várhatóan tovább mélyülnek” – fogalmazta meg várakozásait az OTP Jelzálogbank elemzõje.
A tavalyi 134 ezer után az idei lakóingatlan-forgalom elérheti a 2008-as piacot idézõ 150 ezres szintet. Elõfordulhat az is, hogy az évet összegzõ statisztikákban mégsem jelenik meg minden felépült ingatlan. Erre az ellentmondásra az újlakás-piacon tapasztalható folyamatok adnak választ. Egyrészt, nagyon sok társasházi projekt épül építõközösségi keretek között. Ekkor a leendõ tulajdonostársak telekrészeket vásárolnak, deklarálva a NAV felé, hogy ott záros határidõn belül lakóházat építenek. Ebben az esetben a tranzakciók telekvásárlásként jelennek csak meg. A másik tényezõ, ami elfedi a valós piaci dinamikát, hogy az építési engedély megszerzéséig az újlakás-vásárlók csak elõszerzõdést kötnek. Idén, csak a fõvárosban például ezres nagyságrendû olyan adásvétel történhet, amelyek majd csak a 2017-es statisztikákba kerülnek be.
A kereslet nagyobb hányada irányul új lakások felé, ugyanakkor ez a használt lakás tranzakciókat is pozitívan befolyásolja. A befektetési célú vásárlók mellett megjelentek azok is, akik a válság miatt halasztották eddig vásárlásaikat. Mivel jelenlegi ismereteink szerint nincs okunk a piac lassulását feltételezni, és mivel az újlakás-piacon 2019 végéig biztosan marad az alacsony áfakulcs, a következõ években a forgalom a válság elõtti néhány év átlagának tekinthetõ 170-190 ezres szintre állhat be.
Az ingatlanpiac fõ témája idén egyértelmûen az újlakás-piac felfutása, elsõsorban a lakásáfa csökkenésének köszönhetõen. Adatbázisunk szerint, az elsõ tíz hónapban 280 új projekt értékesítése indult el csak a fõvárosban, összesen 9.000 lakással. Emellett közel ötezer új lakás építését jelentették be néhány éves idõtávon a beruházók. Idén Budapesten 3.700 társasházi lakást adhatnak át, ami háromszorosa a tavalyi volumennek. Fontos kiemelni, hogy ez még csak elõszele a 2017-2018-as felfutásnak. Az újlakás-piac vidéken is élénkül: fõleg a nyugat-magyarországi nagyvárosokban és a Balaton mellett indulnak projektek. Az idei elsõ három negyedévben országosan kiadott 21,4 ezer építési engedély 2,5-szeres növekményt jelent a tavalyi évhez képest. Ez a volumen már a 2009-es évet idézi. Az országos év végi szám 25-30 ezer között lehet majd. Az építkezések hosszabb átfutása miatt ugyanakkor a használatba vételi engedélyek száma (5.300 db) csak 14%-os bõvülést jelent; itt 2017-tõl várható a statisztikákban is markánsan megjelenõ robbanás. Becslésünk szerint az új építések száma a közeljövõben 25 ezer darab körül kerülhet a kereslettel egyensúlyba.