A lakásépítések csúszásának és a hitelkamatok prognosztizált emelkedésének, sõt egyes nézetek szerint a 2020-tól érvényes áfaemelés hatásának a kivédését is segítheti, hogy a bankok mind nagyobb része hajlandó az eladó tulajdonjogának fenntartásával történõ lakásvásárlási szerzõdésekre is hitelt folyósítani. A konstrukció nagyfokú vevõi kockázatot hordoz, több banknál ezért úgy vélik, fõként olyan esetben érdemes ezt a megoldást választani, ahol magát a projektet is ugyanaz a bank hitelezi - írja a vg.hu.
Az olyan újlakás-vásárlásoknál (jellemzõen társas- és sorházi vásárlásoknál), ahol a vevõk banki hitelt is igénybe vesznek, jellemzõen nem az adásvételi szerzõdés aláírásával együtt fizetik ki a teljes vételárat. Ilyen esetekben alkalmazható megoldás az eladás tényének úgynevezett tulajdonjog-fenntartással történõ bejegyeztetése. Korábban a hasonló ügyekben az volt a megoldás, hogy az ügyfelek az eljárás függõben tartását kérvényezték, ebben az esetben a földhivatal a tulajdonátruházásról szóló beadvány elintézéséig, ám maximum hat hónapig függõben tartja a beadványt. Ez viszont – látva a mostani építkezések csúszását – nem mindig megoldás.
A tulajdonjog-fenntartásnál a függõben tartáshoz képest fontos különbség, hogy ezt nem széljegyként jegyzi fel a földhivatal, hanem teherként. Így viszont az ingatlan a tulajdonjog-fenntartástól függetlenül megterhelhetõ, vagy végrehajtás kérhetõ rá.
A lakásprojektek csúszása sokak szerint ahhoz is vezethet, hogy az adott lakások hitelének folyósítása során már magasabb kamatok lesznek, ezért a várakozások szerint felértékelõdhet a tulajdonjog-fenntartásos szerzõdés – még akkor is, ha a vevõt kevésbé védi, mint a függõben tartás. Egyes nézetek szerint ez a konstrukció akár abban is segíthet, ha a megcsúszó projektek esetében 2020-tól már magasabb áfát kellene fizetniük a vevõknek.
A fentiek miatt – a korábbi tiltásokkal szemben – ma egyre több hitelintézet hajlandó tulajdonjog-fenntartással jelzáloghitel-szerzõdést kötni újonnan épülõ lakások esetében. Az MKB-nál – a bank válasza szerint – ma már kiemelt helyet kap ez a társasházi projekteknél elõnyben részesített finanszírozási forma, hiszen az ebben a formában készült adásvételi szerzõdések szereplõit nem fenyegeti az a veszély, hogy lejár a függõben tartás határideje. A tulajdonjog-fenntartásos konstrukció választása a banknál ingyenes, a szerzõdés feltétele, hogy a megvásárolni kívánt lakás albetétként megjelenjen az ingatlan-nyilvántartásban, és az eladó(k) tulajdonjogát, valamint a vevõ javára a tulajdonjog-fenntartással történõ adásvétel tényét erre feljegyezzék.
A bank szerint a konstrukció a fizetési határidõ szempontjából megoldás az építési projektek esetleges megcsúszására, illetve az emelkedõ kamatokat is ellensúlyozhatja, az áfaemelés hatása viszont az MKB szerint nem a lakás átadásának, hanem az adott vételárrész teljesítésének dátuma alapján jelentkezik.
Az OTP Banknál ugyanakkor arra hívták fel a figyelmet, hogy a tulajdonjog-fenntartással kötött jelzáloghitel-szerzõdés feltétele a kölcsön egyösszegû folyósítása. Szerintük használt lakás vásárlása és épülõ társasházi lakások vevõi finanszírozása esetén – ha a kölcsönt a használatbavételi engedély kiadását követõen egy összegben folyósítják – a konstrukció megfelelõ megoldás. Szakaszos finanszírozás esetén azonban nem alkalmazható, mert a teljes vételár kifizetéséig a vevõ nem szerez tulajdont, ezért a kölcsön biztosítására hivatott OTP-jelzálogjogot a földhivatal a széljegyrõl harminc napon belül törli.
A Takarékbanknál az volt a korábbi gyakorlat, hogy a használatbavételi engedély elõtt három hónappal javasolták a végleges adásvételi szerzõdések megkötését. Ám az áfaváltozás miatt az adásvételi szerzõdések szakaszos finanszírozású vételár-kifizetése egyre népszerûbb lesz, ezért a banknál is van mód tulajdonjog-fenntartásos jelzáloghitelek kötésére. Ugyanakkor a takarékbanki szakértõk arra is felhívták a figyelmet, hogy ebbõl a megoldásból egyelõre ki vannak zárva a CSOK-ot és más támogatott hiteleket igénybe vevõk, esetükben a támogatás folyósításához jogerõs használatbavételi engedélyre van szükség.
Ha csak a vevõi oldalon finanszírozó a Takarékbank, akkor ez nem védi az ingatlan megvásárlóját – figyelmeztettek a hitelintézetnél. Biztonságot csak akkor nyújt a megoldás, ha a projektfinanszírozó is a Takarékbank, mert ilyenkor – azon túl, hogy a bank rálát a projektre, és nyomon követi az építés elõrehaladását – egy zárolt számlán helyezik el a magánszemélyek vételárrészleteinek megfizetését, a beruházó (és a bank) a projekt hitel-visszafizetésének a fedezetét látja, a vevõ pénze is biztonságban van. Az MKB-nál arra hívták fel a figyelmet, hogy a projektben épülõ lakás vételárának elõfinanszírozása egyéb fedezet hiányában csak zárt rendszerben nyújt a bank részére megfelelõ biztosítékot, így ilyenkor mind a beruházót, mind a vevõt beminõsítik.