2018-ban erõs keresleti környezetben folytatódott a hazai lakáspiac élénkülése, ami a lakásárak dinamikus növekedésében és a piaci tranzakciók számának emelkedésében is testet öltött. A hazai lakáspiacon megfigyelhetõ területi különbségek azonban tovább erõsödtek az év folyamán. 2018-ban 15,2 százalékkal emelkedtek országosan a lakásárak az aggregált nominális MNB lakásárindex szerint, ami kissé gyorsabb dinamikát jelent a 2017-ben tapasztalt 14,6 százalékhoz képest. A lakásárak országosan reálértelemben 11,6 százalékkal nõttek 2018-ban.
Az árdinamikát településtípusonként vizsgálva elmondható, hogy tovább nõtt az árolló a nagyobb és kisebb települések között. Budapesten 22,9 százalékkal nõttek a lakásárak nominális alapon 2018-ban, ami érdemben gyorsabb dinamikát jelent a 2017-ben tapasztalt 15,8 százalékhoz képest. A vidéki városokban az elõzõ évi 13,3 százalékról 18,2 százalékra nõtt a lakásárak éves növekedése, a községekben viszont 16,9-rõl 2,3 százalékra mérséklõdött. Az átlagos négyzetméterárak községekben tapasztalt szintje így már a budapesti átlag csupán 21,6 százalékát tette ki 2018-ban, amely érték 2012-ben még 36,2 százalék volt.
Túlértékeltek a budapesti lakások
A lakásárak a dinamikus növekedés ellenére országos átlagban még a gazdasági fundamentumok által indokolt szint alatt tartózkodnak, Budapesten azonban már meghaladták azt mintegy 15 százalékkal, így jelentõsen megnõtt a fõvárosi lakásárak túlértékeltségének kockázata. A fõvárosi lakáspiaci kondíciókban területi alapon megbontva azonban érdemi különbségek fedezhetõk fel. Egyrészt a belsõbb kerületekben a turizmus miatt is magasabb lehet a befektetõk aránya, másrészt a külföldi lakásvásárlók jelenléte is ide koncentrálódik, harmadrészt az új lakásfejlesztések szintén fõként a belsõ kerületekben vannak jelen. A jelenlegi lakáspiaci ciklus elején a belsõ kerületekben egy gyorsabb ütemû lakásár-emelkedés indult el a külsõ kerületekhez képest, ami mára a magas árszint miatt kiszoruló kereslet árfelhajtó hatására megfordult. Lakáspiaci szakértõk a fõvárosban 35–40 százalék köré teszik a befektetõk arányát, akik jelenléte a Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) szerint egyrészt enyhíti a nyomást a bérleti díjak emelkedésén, másrészt a felújítások révén javítják a lakáskínálat minõségét.
A lakáspiac élénkülését keresleti oldalról számos tényezõ támogatja. A jövedelmeket meghatározó bérezési alapfolyamatok tovább erõsödtek 2018-ban, és a háztartások vagyoni helyzete is tovább javult, köszönhetõen a historikus összevetésben magas megtakarítási hajlandóságnak. Mindeközben a hitelintézetek lakáshitel-kibocsátása 31 százalékkal bõvült 2018-ban, és így az új lakáshitelek értéke nominálisan elérte a válság körüli szintet, ugyanakkor reálértelemben továbbra is elmarad tõle. Az eladósodás szerkezetében csökkenti a kockázatokat, hogy 2018 végére gyakorlatilag megszûnt az éven belül változó kamatozású hitelek kibocsátása, amihez szabályozói lépések is hozzájárultak.
A Kormány által bejelentett családvédelmi intézkedések érdemben növelhetik az általános lakáspiaci keresletet. A falusi CSOK-kal érintett kistelepüléseken 2017–2018-ban a 90 négyzetmétert meghaladó ingatlanok tranzakcióinak 43 százaléka volt 10 millió forint alatti értékû, így a CSOK támogatás relatíve magas összegei jelentõsen növelik e kistelepülések vonzerejét. A CSOK 2016-os kibõvítése és az új lakások ideiglenes kedvezményes áfakulcsa korábban szintén érdemi hatást gyakoroltak a hazai lakáspiacra. Budapesten megváltozott az újonnan épülõ lakások alapterület szerinti eloszlása: a CSOK módosítást követõen relatíve több 60 négyzetméternél nagyobb lakás kezdett el épülni. Becslésünk szerint emellett az áfakulcs csökkentése után az új lakások ára 9 százalékkal mérséklõdött a használt lakások árához képest, vagyis az adócsökkentés 60 százalékát nem a fogyasztók nyerték meg.
Idén tetõzhetnek az újlakás-átadások
2018-ban 36,7 ezer új lakásépítési engedélyt adtak ki, és 17,7 ezer új lakás épült fel, amelyek rendre 3,4 százalékos csökkenést és 23 százalékos növekedést jelentenek 2017-hez képest. A fejlesztõk jelenlegi tervei alapján 2019-ben tetõzhetnek az újlakás-átadások, mintegy 29 ezer lakással. 2020-tól azonban – többek között a kedvezményes áfakulcs ideiglenes hatályának vége, és a döntést megelõzõ bizonytalanság miatt – érdemben szûkülhet az újlakás-kínálat. Budapesten 59 százalékos, míg vidéken 74 százalékos csökkenés várható az új átadásokban 2019-hez képest.
Az újlakás-kínálat összességében nem tud lépést tartani a kereslettel, az újonnan bejelentett lakások száma elmarad az idõszakról-idõszakra elkelt új lakások számától. A LITT ülésén elhangzottak szerint az ingatlanpiaci szakemberek az újlakás-építések visszaesését leginkább a visszaemelkedõ áfakulcsnak és az állam ciklikusan magas építõipari kapacitásigényének tulajdonítják. Az építõipar és ezen belül is a lakásépítések egészséges szintre való emelkedése nemcsak a lakásállomány régiós összehasonlításban jelenleg alacsony megújulási rátája miatt lenne kívánatos, de érdemi konjunkturális hatással is járna. Számításaink szerint tízezer addicionális új lakás felépítése a 2018. évi GDP 0,6–0,7 százalékának megfelelõ hozzáadott értéket, és 55 ezer munkahelyet is teremthet.